Huurachterstand woonruimte
Huurachterstand woonruimte melden in het kader van vroegsignalering schulden.
Vroegsignalering is het zo vroeg mogelijk in beeld brengen van mensen met financiële problemen mogelijk te maken.
Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden.
In dit besluit is uitgewerkt dat bepaalde bedrijven de gemeenten mogen informeren dat hun klanten hun betalingsverplichtingen niet nakomen, hieronder vallen ook verhuurders van woonruimte en dit ongeacht of dit woningcorporaties zijn, of (kleine) particuliere verhuurders. Voor verhuurders is dit uitgewerkt in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening.
Artikel 2 van dit besluit heeft de gegevensverstrekking als volgt geformuleerd:
De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheid voor schuldhulpverlening;
c. de huurder ten minste eenmaal schriftelijk een herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstreken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
De melding, die bij een achterstand van één maand al kan worden verricht, is op grond van voormeld artikel 2 een verplichting van de verhuurder, welke verplichting wel bestaat tegen de overheid, maar niet tegen de huurder. Echter noch de wet waarop het besluit berust, noch het besluit houdt een sanctie op het niet melden in.
Voor het op de juiste wijze melden, waartoe de wettelijke regeling voor gegevensbescherming verplicht, moet de betreffende gemeente een overeenkomst met de verhuurder sluiten. De NVVK, de organisatie van gemeentelijke schuldhulpverlening, heeft hiervoor een modelovereenkomst opgesteld, welke overeenkomst in toenemende mate door de gemeenten wordt gehanteerd.
Het hoofddoel van de overeenkomst, welk hoofddoel uiteraard aansluit bij die van het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening, is, volgens de door het NVVK uitgegeven leeswijzer Verhuurders Landelijk Convenant Vroegsignalering: voorkomen dat betalingsachterstanden verder oplopen en zich ontwikkelen tot een problematische schuldsituatie.
Andere doelen zijn: het hervatten van de betalingsverplichtingen, het terugdringen van heb aantal klanten met betalingsproblemen, een toekomst zonder (problematische) schulden en het voorkomen van vergaande (incasso)maatregelen.
In artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening staat beschreven welke activiteiten een verhuurder moet verrichten alvorens er door hem kan worden overgegaan tot de vroegsignalering. In feite is dit een sociaal incassotraject, bestaande uit een betalingsherinnering sturen, zich inspannen om in persoonlijk contact te treden en de achterstand en eventuele oplossingen hiervoor bespreken, wijzen op het bestaan van schuldhulpverlening en meedelen dat de gegevens worden doorgegeven aan de gemeente en dat hiertegen schriftelijk bezwaar kan worden gemaakt.
In het geval er geen schriftelijk bezwaar wordt gemaakt (hiertoe moet wel een termijn worden gesteld) kan de melding aan de door de gemeente aanwezen instantie of afdeling worden gedaan. Uitvoering gevend aan het gestelde in de modelovereenkomst, althans indien de gemeente deze hanteert en de meldende verhuurder hiermee akkoord is gegaan, worden meldingen bij voorkeur binnen 14 dagen, maar uiterlijk binnen 28 dagen behandeld. Hierna zal er een terugkoppeling aan de melder moeten plaatsvinden. Deze terugkoppeling kan zijn: a. de huurder accepteert hulp, of b. de huurder accepteert geen hulp, dan wel er kan met de huurder geen contact worden gekregen.
Als de huurder hulp accepteert wordt er een plan van aanpak vastgelegd, dat er uiteraard op gericht moet zijn om de achterstand in te lopen en lopende verplichtingen na te komen. Een eventueel incassotraject wordt voor maximaal 30 dagen opgeschort.
Als er zonder de instemming van verhuurder nieuwe achterstanden ontstaan kunnen de opgeschorte incassomaatregelen direct worden hervat.
Als de huurder geen hulp accepteert is er voor de verhuurder geen belemmering om het gebruikelijke incassotraject te starten, waaronder, althans indien de betalingsachterstand hiervoor groot genoeg is, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning.
Gevolgen van het niet voldoen aan art. 2 van het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening voor de huurincasso.
Het niet volgen van het ‘ sociale incassotraject’ zoals dit in het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening is voorgeschreven kan, bij de beoordeling van de rechter op de wegens huurachterstand te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst, of in kort geding vooruitlopend op de ontbinding te vorderen ontruiming van het gehuurde, leiden tot afwijzing van de gevorderde ontbinding of ontruiming.
Hoewel er geen sanctie op het niet volgen van het sociale incassotraject is gesteld, is het niet volgen van dit sociale incassotraject, buiten de andere omstandigheden van het geval, ook een omstandigheid waarmee de rechter bij de beoordeling van het te volgen traject rekening mee moet houden. Dit wil uiteraard niet zeggen dat het niet melden zonder meer in de weg zal staan aan de gevorderde ontbinding of ontruiming, maar het is wel een omstandigheid waarmee de rechter in grote mate rekening mee zal houden en ook in een verstekzaak ambtshalve rekening mee zal moeten houden. Voor dit laatste de Hoge Raad in het arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810).
De rechtbank Rotterdam overweegt in de uitspraak van 27 mei 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:4103) op dit punt als volgt: Het besluit is gebaseerd op de Wet Gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners van schulden. Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op het niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Dit laat onverlet dat de rechter, gelet op het in r.o. 5.3 weergegeven toetsingskader, bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is, kan meewegen of aan het bepaalde in dit Besluit is voldaan.
Er zijn inmiddels rechtbanken die beleid hebben ontwikkeld voor de informatieverstrekking door de verhuurder bij huurincasso zaken, waaronder de rechtbank Amsterdam.
De kantonrechter Amsterdam heeft als beleid dat de verhuurder in de dagvaarding moet meedelen of er ter voldoening aan het gestelde in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening een huurincasso brief is verzonden, of de huurder in deze brief is gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening en of de verhuurder heeft aangeboden om de contactgegevens van de huurder te verstrekken aan de betreffende gemeentelijke instelling en of hierop is gereageerd. Dit uiteraard door het in het geding brengen van de correspondentie. Als de verhuurder niet aan dit beleid voldoet, of kan voldoen, dan kan dit bij een verstekzaak leiden tot afwijzing van de gevorderde ontbinding of ontruiming.
Overigens wil dit niet zeggen dat het niet doen van een melding/vroegsignalering in alle gevallen zal leiden tot afwijzing van de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst of de ontruiming van het gehuurde. In verschillende uitspraken is inmiddels geoordeeld dat het achterwege laten van een vroegsignalering, gezien de overige omstandigheden van het geval, niet in de weg staat aan de gevraagde ontbinding en/of ontruiming. De overige omstandigheden waren onder andere, het niet openstaan voor hulp, het (eerder) mislukken van een passende betalingsregeling, het niet (meer) in verhouding staan van het inkomen tot de te betalen huurprijs, het gedurende de procedure oplopen van de huurachterstand.
Voor verhuurders is het van belang om de huuradministratie zo in te richten dat er al bij een huurachterstand van één maand met het in Besluit Gemeentelijke schuldhulpverlening voorgeschreven traject van sociale incasso wordt gestart. Dit zal voor de grotere verhuurders, zoals woningcorporaties, met een hierop ingestelde huuradministratie, niet zo’n probleem opleveren, maar kleine verhuurders zullen hierop ook bedacht moeten zijn.
Het niet direct starten met de vroegsignalering zal ertoe leiden dat ofwel de schuldhulpverlening later tot stand komt, dan wel dat de gerechtelijke huurincasso, met als stok achter de deur de ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde, later kan in gang kan worden gezet, met als gevolg een verder opgelopen schade voor de verhuurder.