Energielabel-C verplichting voor gebouwen met kantoorfunctie

De tijd dringt.

In het Bouwbesluit (art. 5.11 lid 1) is de labelplicht neergelegd waaraan kantoorgebouwen met ingang van 1 januari 2023 aan moeten voldoen.

Dit lid luidt als volgt: Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1.3 (label C) of beter.

In het bouwbesluit staat een kantoorgebouw geduid als een gebouw met een gebruiksfunctie voor administratie.

Er zijn uitzonderingen op de labelplicht (art. 5.11 leden 2 t/m 5 Bouwbesluit).

Zo is deze niet van toepassing op een kantoorgebouw dat onderdeel is van een groter gebouw en de kantoorfunctie kleiner is dan 50% van de andere gebouwfunctie. Te denken valt aan scholen, industriegebouwen, ziekenhuizen.

De labelplicht is ook niet van toepassing bij een (kantoor)gebouw waarvan de totale kantoorfunctie kleiner is dan 100m2, op gebouwen met een nationale monumentenstatus en op gebouwen die geselecteerd zijn om binnen twee jaar gesloopt, onteigend of getransformeerd te worden.

Er is ook een hardheidsclausule die een uitzondering oplevert en wel voor de maatregelen waarvan de kosten zodanig zijn dat deze niet binnen 10 jaar door besparing in het energieverbruik terugverdiend kunnen worden. In dat geval kan volstaan worden met het uitvoeren van alle erkende maatregelen die wel binnen de genoemde termijn terugverdiend kunnen worden. Overigens is het op het moment nog niet duidelijk hoe deze hardheidsclausule in de praktijk zal gaan worden toegepast.

De labelplicht in 2023 is een tussenstap ter realisering van de doelstelling van het Energieakkoord, namelijk een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050. De tussenstap in 2023 wordt overigens volgens de doelstellingen in 2030 gevolgd door nog een tussenstap, namelijk ten minste label A voor alle gebouwen in 2030

Het niet voldoen aan de labelplicht, dus handelen in strijd met het Bouwbesluit kan leiden tot het opleggen van (bestuurlijke) sancties en wel het opleggen van een last onder dwangsom, de last onder bestuursdwang, de bestuurlijke boete en een strafrechtelijke sanctie.

Het is aannemelijk dat het bestuur (het college van B&W) in de meeste gevallen zal kiezen voor het opleggen van de last onder dwangsom, waarbij de overtreder de overtreding binnen een door het bestuur gestelde termijn zal dienen te herstellen en er een dwangsom wordt verbeurd indien de overtreder niet of niet tijdig aan de last, het treffen van de noodzakelijke maatregelen, voldoet. De sanctie kan, althans als er sprake is van een verhuurd gebouw, zowel tegen de eigenaar/verhuurder, als tegen de huurder gericht zijn.

Het invoeren van de labelplicht houdt in dat gebouwen waarop de verplichting van toepassing is op1 januari 2023 niet meer kunnen worden gebruikt, althans dat voortgezet gebruik is strijd zal zijn met het Bouwbesluit.

Het is, mede gezien het totale aantal m2 kantooroppervlak in Nederland, de vraag hoe stellig het bestuur de labelplicht met ingang van 1 januari 2023 zal gaan handhaven, de wettelijke verplichting tot handhaving is in het Bouwbesluit wel voorgeschreven.

Niet voldoen aan de labelplicht een gebrek van het gehuurde?

Voor verhuurde kantoorruimte is het belang om te beoordelen of het niet voldoen aan de labelplicht kan worden geduid als een gebrek van het gehuurde.

In artikel 7:204 lid 2 BW is als gebrek omschreven staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.

Bij de totstandkoming van artikel 7:204 BW is overwogen dat overheidsmaatregelen die het gebruik verhinderen of beperken kunnen leiden tot een gebrek in voormelde zin.

Voor bedrijfsruimten levert artikel 7:204 BW geen dwingend recht op. Hiervan kan bij overeenkomst worden afgeweken, hetgeen bij de meeste huurovereenkomsten het geval is.

Wat de huurder van de gehuurde zaak mag verwachten kan bij de huurovereenkomst dan ook (aanzienlijk) beperkt worden. Echter deze beperking zal er niet toe kunnen leiden dat de verantwoordelijkheid en de gevolgen voor het niet voldoen aan de labelplicht volledig op de huurder zullen komen te rusten. Overigens is het wel zo dat maatregelen om te voldoen aan de eisen voor het verkrijgen van label C, zeker bij casco verhuurde kantoorruimten, deels voor de verantwoordelijkheid van de huurder kunnen komen, bijvoorbeeld aanpassing van de verlichting, de ventilatie en de verwarming.

Er blijven altijd maatregelen die voor rekening van de verhuurder moeten worden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van dakisolatie en het isoleren van spouw- en buitenmuren.

Het is voor partijen bij een huurovereenkomst aan te bevelen om tijdig te inventariseren welke maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan de labelplicht en om hierover afspraken te maken, onder andere over de kostenverdeling.

In het geval er op 1 januari 2023 nog niet voldaan is aan de labelplicht levert dit niet direct een gebrek op dat leidt verstoring van het huurgenot, welke verstoring gevolgen zal hebben voor de door de huurder te betalen huurprijs. De verstoring van het huurgenot zal zich namelijk eerst aandienen op het moment dat het bestuur daadwerkelijk overgaat tot handhaving en dit leidt tot beperking van het huurgenot. Als de huurder zich bij daadwerkelijke handhaving tot met een vordering tot vermindering van de te betalen huurprijs de rechter wendt, zal de rechter (uiteraard) mee laten wegen of de huurder op grond van de huurovereenkomst ook verplicht is om maatregelen door te voeren. Nalaten van het uitvoeren van maatregelen door de huurder zal gevolgen voor de vordering kunnen hebben.

Het uitvoeren van maatregelen om te voldoen aan de labelplicht, dus het opheffen van het (dreigende) gebrek, zal de huurder moeten gedogen, nu er sprake is van dringende werkzaamheden die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst.

Kan een huurder de verhuurder dwingen om te voldoen aan de labelplicht.

Zolang het bestuur niet handhavend optreedt en het risico van een sanctie voor de huurder zich nog niet heeft geëffectueerd, zal er geen sprake zijn van een gebrek. Huurvermindering zal dan ook niet gevorderd kunnen worden. Er is in dat geval geen sprake van een onaanvaardbaar risico voor de huurder, zeker niet nu het te verwachten is dat de handhaving door het bestuur zich in eerste instantie tot de eigenaar van het kantoorgebouw zal richten; het is namelijk op grond van de Woningwet verboden om een gebouw te laten gebruiken in strijd met het Bouwbesluit.

Gezien het grote aantal kantoorgebouwen dat moet gaan voldoen aan de labelplicht is het niet aannemelijk dat al de kantoorgebouwen direct gecontroleerd zullen zijn.

Het bestuur is, in het geval er niet is voldaan aan de labelplicht, echter wel verplicht om te handhaven. Een huurder kan na 1 januari 2023 in dat geval een verzoek tot handhaving indienen en desnoods via de bestuursrechter handhaving afdwingen. Een huurder kan hierbij belang hebben in het geval de huurder een bestuursanctie vreest, dan wel de maatregelen om te voldoen aan de labelplicht voor hem leiden tot energiebesparing.