Besluiten van de vereniging van eigenaren

Besluiten van de vereniging van eigenaren die strijdig zijn met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel wegenstrijd met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid, kunnen op verzoek van iedere appartementseigenaar door de rechter worden vernietigd. Het verzoek tot vernietiging dient te worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen.

Besluiten die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid worden nog wel eens genomen en ook bepalingen in het reglement of huishoudelijk reglement kunnen in sommige gevallen deze strijd opleveren. Als voorbeelden moge dienen de bijdragen die een eigenaar van een appartement op de begane grond moet leveren aan de kosten van het onderhoud en/of schoonhouden van een gemeenschappelijk trappenhuis waartoe de betreffende eigenaar geen toegang heeft, of een bijdrage in de kosten van glasbewassing van de hoger gelegen etages en dit terwijl het appartement op de begane grond op grond van de splitsingsakte de pui van dit appartement zelf dient te bewassen.

Degene die een vernietigbaar besluit wenst te vernietigen dient binnen 1 maand een verzoek in te dienen bij de kantonrechter.

Nietig besluit

Ook kunnen bepaalde besluiten van de VvE nietig zijn, omdat deze besluiten in strijd zijn met de wet of de splitsingsakte. Indien het besluit nietig is, hoeft er niet op de korte termijn van een maand een verzoek bij de Kantonrechter te worden ingediend. De eigenaar die zich op de nietigheid wil beroepen, dient zich echter wel tot de kantonrechter te wenden voor de bevestiging dat er sprake is van een nietig besluit.

Als vastgoedrecht advocaat in Amsterdam staan wij appartementseigenaren bij die een VvE besluit wensen te vernietigen. Om een VvE besluit te vernietigen dient er, gezien de korte termijn voor het indienen van een verzoek, snel te worden gehandeld.

Vervangende machtiging kantonrechter

Een appartementseigenaar heeft voor bepaalde handelingen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een uitbouw in de tuin tegen de gemeenschappelijke bouwmuur, of het doen van herstellingen aan hetgeen gemeenschappelijk is, toestemming nodig van de VvE. Indien de VvE haar toestemming weigert te geven en de weigering objectief gezien niet redelijk is, dan geeft de wet de mogelijkheid om deze noodzakelijke toestemming te laten vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Voor het verkrijgen van een machtiging van de kantonrechter dient er een verzoek bij de rechtbank te worden ingediend.

De kantonrechter verleent de vervangende machtiging, indien het onthouden van de toestemming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Bij de afweging of de weigering wel of niet redelijk is worden alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, dus niet alleen de belangen van de machtiging verzoekende partij, maar ook die van de weigerende leden van de VvE. Het is dus van groot belang om de feiten zo goed mogelijk te presenteren. De vastgoedrecht advocaten van Oudaen advocatuur kunnen u hierover adviseren.

De vervangende machtiging van de kantonrechter dient te zijn verkregen, voordat de handelingen waarvoor de toestemming noodzakelijk is worden verricht. Alleen indien er sprake is van een spoedeisende handeling en de handeling geen uitstel gedoogd, kan er ook achteraf toestemming aan de kantonrechter worden verzocht.

Indien u een vervangende machtiging van de kantoorrechter wenst heeft kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.

Wijziging Splitsingsakte

In Amsterdam komt het regelmatig voor dat appartementseigenaren willen overgaan tot wijziging van een splitsingsakte. Een wijzing van een splitsingsakte is bijvoorbeeld nodig om een extra verdieping aan te brengen of een wijziging te maken tussen gemeenschappelijk gedeelte en een privé gedeelte van het gebouw.

Het wettelijk uitgangspunt is dat om tot wijziging van de akte van splitsing te komen de medewerking van alle appartementseigenaren noodzakelijk is. Indien alle appartementseigenaren toestemming verlenen dan kan een wijziging van een splitsingsakte uiteraard worden doorgevoerd; al de eigenaren zijn het eens.

In het geval deze volledige medewerking niet kan worden verkregen, is wijziging ook mogelijk indien het besluit tot wijziging is genomen met ten minste 80% van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of met een zodanige meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. In dat geval is wel de medewerking van het bestuur van de vereniging noodzakelijk.

Naast de toestemming van de appartementseigenaren is ook de toestemming nodig van de betrokken hypotheekbanken, zij hebben namelijk een beperkt recht op het appartementsrecht gevestigd, alsmede de eigenaar van de grond. In Amsterdam is dit als gevolg van het gehanteerde erfpachtstelsel meestal de gemeente. Indien een van de boven genoemde partijen, zonder goede reden, weigert medewerking te verlenen aan een wijzing van de splitsingsakte, dan kan via de kantonrechter medewerking worden afgedwongen. Dit dient doormiddel van een verzoekschriftprocedure te geschieden.

De vastgoedrecht advocaten van Oudaen advocatuur hebben veel ervaring in VvE zaken in Amsterdam en kunnen u bijstaan bij het opstellen van het verzoekschrift. Indien u een vraag heeft over het Wijzigen van een splitsingsakte kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.

Vernietiging besluit tot wijziging splitsingsakte

Echter in de wettelijke regeling is de mogelijkheid tot de vernietiging van een dergelijk wijzigingsbesluit neergelegd. Een appartementseigenaar die niet heeft gestemd, of die heeft tegen gestemd, kan zich met een vordering tot vernietiging tot de rechter wenden. Een vordering tot vernietiging wordt alleen afgewezen, wanneer de eiser als gevolg van de wijziging geen schade lijdt, of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

De vordering tot vernietiging dient binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de dag dat het besluit is genomen te worden ingesteld.

Indien u een besluit tot wijziging van de splitsingsakte wenst te vernietigen, kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.