Mandelige (gemeenschappelijke) bouwmuur
Omdat er in Amsterdam veel oude panden staan hebben de vastgoedrecht advocaten van Oudaen advocatuur regelmatig te maken met geschillen over de herstelkosten van een bouwmuur welke aan meerdere eigenaren toebehoort. Vaak gaat het geschil over de vraag wie de kosten dient te dragen van het herstel van de fundering onder deze mandelige (gemeenschappelijke) bouwmuur.
Wat is een mandelige bouwmuur?
Volgens artikel 5:62 lid 2 BW is mandelig de scheidsmuur die twee gebouwen of werken, welke aan verschillende eigenaren toebehoren, gemeenschappelijk hebben.
Gemeenschappelijke zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en indien nodig, vernieuwd worden.
Kostenverdeling van een noodzakelijk funderingsherstel van een mandelige bouwmuur
In Amsterdam worden pandeigenaren en dit zijn er best veel, door de gemeente aangeschreven om over te gaan tot funderingsherstel. Ook kiezen eigenaren er zelf voor om tot funderingsherstel over te gaan. Is een funderingsherstel van een gemeenschappelijke bouwmuur nodig, dan brengt artikel 5:65 BW mee dat alle mede-eigenaren in de kosten van het herstel moeten bijdragen. Hierbij dienen de eigenaren overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar te gedragen en dienen zij op een zorgvuldige wijze met elkaars belangen om te gaan door te goede trouw met elkaar overleg te voeren, met als doel tot overeenstemming te komen over het funderingsherstel.
Indien er geen overeenstemming over het herstel kan worden bereikt dan is het raadzaam en dit zeker als er hiervoor voldoende tijd is, de rechter te benaderen en om deze te verzoeken om een machtiging te geven voor het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Hiertoe moet uiteraard een verzoekschrift bij de rechtbank worden ingediend. Bij de belangenafweging die de rechter maakt, worden uiteraard alle aan de rechter kenbaar gemaakte belangen meegewogen .
Als één van de eigenaren overgaat tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden is de andere eigenaar door het enkel ontbreken van overeenstemming of een machtiging van de rechter op grond van recente jurisprudentie van de rechtbank en hof Amsterdam op zichzelf niet ontheven van zijn bijdrageplicht in de kosten van herstel. Echter indien de eigenaar die de opdracht heeft gegeven onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar, door bijvoorbeeld geen, of onvoldoende, overleg te voeren, dan kan de hoogte van de bijdrage van de andere eigenaar worden verminderd, of zelfs op nihil worden gesteld.
De eigenaar die zonder voorafgaand overleg, of zonder voorafgaande machtiging door de rechter, wordt aangesproken tot het leveren van een bijdrage in de kosten, doet er verstandig aan om zich te laten adviseren over zijn verplichtingen, zeker nu de kosten van het herstel aanzienlijk zullen zijn.
Noodzaak tot herstel fundering
De noodzaak om over te gaan tot funderingsherstel dient objectief vastgesteld te worden. Indien de eigenaren door de gemeente zijn aangeschreven om de fundering te herstellen dan is de noodzaak in de meeste gevallen duidelijk. Overigens kan er, als de betreffende eigenaar meent dat er ten onrechte tot funderingsherstel is aangeschreven, tegen een aanschrijving bezwaar worden aangetekend.
Indien deze aanschrijving ontbreekt dan is het bij gewenst funderingsherstel raadzaam om (samen met de mede-eigenaar) een deskundige in de arm te nemen om de funderingsproblemen vast te stellen.
In sommige delen van Amsterdam is het lucratief om funderingsherstel te combineren met het aanbrengen van een (verdiepte) kelderbak, waarmee dan extra woonruimte kan worden gerealiseerd. In sommige gevallen brengt de wens om een kelderbak te kunnen aanbrengen de betreffende eigenaar er toe om herstel van de fundering noodzakelijk te achten, echter voor welk herstel de mede-eigenaar van de gemeenschappelijke bouwmuur geen noodzaak aanwezig acht. Deze belangentegenstelling kan snel tot conflicten leiden die uitmonden in procedures.
Niet meewerken aan onderhoud of herstel van een mandelige bouwmuur
Als eigenaar van een mandelige bouwmuur niet meewerkt aan onderhoud of herstel en er ook geen sprake is van een acuut gevaar, dan is het verstandig om een machtiging te vragen bij de rechtbank. Door deze machtiging ontstaat er duidelijkheid over de kosten van de werkzaamheden en de noodzaak tot de herstelwerkzaamheden. Om een dergelijke machtiging te verkrijgen zal uiteraard wel moeten worden aangetoond dat funderingsherstel noodzakelijk is, althans niet zonder gevaar op beschadiging van de betreffende panden nog geruime tijd kan worden uitgesteld, of dat dit uitstel zal gaan leiden tot aanzienlijk hogere kosten in de toekomst.
Indien u vragen heeft over de noodzaak tot herstel van de fundering, of uw bijdrageplicht in de kosten van herstelwerkzaamheden, dan kunt u contact opnemen een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.